Yıllardır ev hayali kuran ve yaptığı birikimler ile ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar birikimlerinin üzerine bankadan çektikleri kredileri de koyup hayallerini gerçeğe dönüştürüyor. Ancak ev alırken belli bir kısmını birikimleri ile belli bir kısmını ise kredi ile tamamlamayı düşünen vatandaşlar bütçelerine göre hareket etmeliler yoksa aksi takdirde çok ciddi sıkıntıların içine girebilirler.

Tüketiciler, kredi kullanmadan önce ilk aşamada net gelirinin ne olduğunu tam olarak belirleyerek yola çıkmalılar. Aylık gelir hesaba katılmadan plansız ve hesapsızca alınan krediler ve taksitler sabit gider kalemi olarak net geliri de azaltığı için aile içi sorunların yaşanmasına yol açıyor. Bu tarz sorunların yaşanmaması için aylık net gelire endeksli riskleri almak gerekiyor.

Bankalar aylık net geliri hesaplarken gider olarak kredi kartı ödemelerini, tüketici ve ihtiyaç kredileri gibi diğer ödemeleri de hesaba katıyor. Çünkü tüketicinin bu krediler için ödediği rakamlar konut kredisine olan ödeme gücünü de azaltıyor. Ödeme gücüne göre tüketicinin, alacağı kredi miktarına ve vadeye karar vermesi dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri olarak karşımıza çıkıyor.



Alınan kredi taksitlerinin ödenmemesi durumunda bankaya, “konuta el koyma ve konutu satışa çıkarma hakkı” veriliyor. Ancak evin satışa çıkması, bu süreçte kaybedilen zaman ve para, evin değerinden satılamaması banka için birer risk faktörü olduğu için bankalar bu riski almak istemiyor. O yüzden bankalar kredi planını müşterisine uygun yapmak için ince eleyip sık dokuyor.



Aylık gelire göre ne kadar kredi alınabilir?

Bu konuda uzmanların ve bankaların  iki farklı görüşü bulunuyor



• Uzmanların görüşü, aylık taksitlerin aylık net gelirin üçte birini aşmaması yönünde iken

• Bankaların uyguladığı yöntem ise, alınacak kredi miktarının aylık taksitlerinin, aylık net gelirin %40-50’sini aşmaması şeklinde oluyor.

Bir örnekle açıklamak gerekirse aylık 650 TL maaş alan bir kişinin, başka kredi borcu da olmadığı düşünülürse, aylık konut kredisi taksitinin 325 TL’yi aşmaması gerekiyor. Kalan 325 TL ise kişinin yaşaması için gerekli olan miktar olarak düşünülüyor.

Aylık 325 TL kredi ödemesiyle alınacak evin değeri ne olabilir?

Aylık beyan edilebilen gelirin 650 TL olduğu bir durum için öncelikle aylık 325 TL ödemeyle ne kadar kredi alınabilir sorusunun cevabını araştıralım.

Bankalar, evin ekspertiz değerinin %75’ine kadar kredi veriyor. Kalan  %25’lik kısmı ise müşteri kendi imkanlarıyla (nakit olarak veya yakınlarından borç alarak) karşılamak zorunda. Bu durumda 325 TL aylık kredi ödemesiyle, günümüz faiz oranları göz önüne alınarak, on yıllık kredi kullanıldığında tüketici ancak 23 bin 800 lira kredi kullanabiliyor. Tüketici bankadan aldığı kredinin üzerine yılların birikimini de koyarak bu birikimin miktarına göre farklı alternatiflerde konut satın alabiliyor. Birikimi 40 ile 60 bin TL olan,  650 TL maaşlı bir vatandaşın alabileceği evin fiyatı çekeceği kredi ile de birleştirildiğinde 65 bin TL ile 80 bin TL arasında değişiklik gösteriyor.

Örneği tablo olarak göstermek gerekirse  650 TL maaşlı kişinin alabileceği kredi:

• Kaynak: www.kredipazari.com

• Bankaların aldığı masraflar (Komisyon,ekspertiz,sigorta vb) hesaba katılmamıştır. Aylık kredi taksidinin aylık gelirin %50’si olacağı varsayılmıştır



Alınacak kredi miktarını artırabilmek için vadeyi uzatmak gerekiyor.  Ancak vade uzatmak, tüketiciye cok birşey kazandırmıyor. Kredi tutarını sadece 3.200 TL arttırmak için vadeyi 10 yıl daha uzatmak gerekiyor ki bu da ödenecek toplam faiz miktarı yaklaşık 3,5 katına çıkarıyor. Bu durumda vadeyi 10 yıl daha uzatmanın müşteri açısından karlı bir durum olmadığı açıkça görülüyor.



Aylık 400-500-600 TL kredi ödemesiyle alınacak evin değeri ne olabilir?

Aylık kredi taksitleri yükselterek alınabilecek kredi miktarını artırabilmek tabiki mümkün oluyor. 800 TL aylık geliri olan biri için birikimi hariç  



Kişinin aylık gelirine bağlı olarak alınabilecek ev miktarı ve kredi miktarı şu şekilde açıklanabilir:

• Kaynak: www.kredipazari.com

• Bankaların aldığı masraflar (Komisyon,ekspertiz,sigorta vb) hesaba katılmamıştır. Aylık kredi taksidinin aylık gelirin %50’si olacağı varsayılmıştır.



En ideal olan ödeme gücüne göre en kısa vadede krediyi ödemektir ancak asgari ücretli bir kişi için durum idealden çok uzak oluyor. Geçinme derdinde olan asgari ücretli biri için 20 yıl vadede bile sahip olunabilecek ev fiyatı maxsimum 35.466 TL değerindedir ki buda Türkiye'de sağlam birikmişi olmayan asgari ücretli bir vatandaşın  TOKİ’den başka alternatifi olmadığı anlamına geliyor.



Asgari ücretle bu koşulları sağlamak zor olsa da, bu koşullara uyularak ve TOKI projeleri takip edilerek, ev sahibi olma planlarını gerçekleştirmeye doğru adımlar atılabilir.

Alt Gelir Grubuna Yönelik TOKİ Projeleri

Alt Gelir Grubuna Yönelik TOKİ Projeleri gelir duzeyi dusuk olan tuketicilerin ev sahibi olmasini saglamak icin %12-15 pesinat ve 15-20 yil vade gibi uygun vade ile satisa sunulan projelerdir.

Krediyle ev almak isteyen tüketiciler için en önemli kriterler;

(i) Düzenli gelir ve devamlı işinizin olması,

(ii) Kredi kartı ve diğer kredi taksitlerinizi bitirmiş olmanız ve

(iii) Alacağınız evin %25 ini peşin olarak biriktirmiş olmanızdır.

Kenan Biter / Ekotrent